房产投资（个人收藏贴转载）

glin

房产投资务实之

   在投资房产之前，首先要考虑的是你的手里有多少资金，因为多大的资金决定了你的投资走向，比如手里有50万和手里有150万的投资房产的策略是不一样的。
    例：手里有50万可以在(北京）市区购买一套一居的，和150万可以购买三套一居的房子，当然也可买三居或一套一居和一套二居的住房。
    在投资房产之前，其二要考虑的是位置，因为好的位置和物业是决定房子租金和未来房价的重要因素。同样一居的房子在不同的区域其租金和房价都是不一样的南城的比北城的房价和租金相对的低了不少，而东城的房价和租金比西城的房子其租金和房价要高的很多，不同的区域其投资回报比是不一样。
    在投资房产之前，其三要考虑的是，如果用于出租，那么租客是要考虑的，因为被不同的租客其价格和租客对房屋的使用程度（或者说是损坏程度）是相差万别德。
    在投资房产之前，其四要考虑的是投资回报
    也就是说如果你的房子如果用于出租的话其投资回报期不能超过20年，如果超过20年的话那就要考虑是否值得投资房产。
以上是我这几年买房投资的一点心得，请大家多多指教

防范风险篇

一、收足押金


    这一点很重要，不要听信房客的花言巧语和中介公司不负责任的经验介绍，而放弃了对押金的收取，或者少收。我的经验是，一般来说押金是2000到4000。对于房租不高的房屋，这个比例甚至超过2个月房租，你会说，是否合理呢？
    你先要了解到租房可能出现的风险。
    首先是拖欠水电气等各项使用费用的风险。我所在的城市，由于收费系统的落后，如果按照票据收费，没有结算准确的。因此我采用的是，交费采用银行托收的方式，和客户是按照实际表数结合各种固定的收费标准结算，这样的好处，是能够准确结算，和客户之间不会有麻烦，也省却了客户两个月跑一趟联合收费处的麻烦。基本上结算费用的周期和缴纳租金的周期同步。那么一般如果房租是半年一收，这些费用可能累计到近千元。
其次是物品损坏的风险，押金总得要能抵偿2件大件损坏的风险吧？
最重要的是：防止客户变坏！！
   一．有句话说得好，制度不会使人变好，却可以防止人变坏。押金的作用也是一样。客户没有绝对的好坏之分。只有他的行为是否会付出代价的区别。有代价，他会替你好好照看房屋，至少不会刻意损坏。没有代价，他对待你房屋的态度和行为，我没法形容……


   还有一点，特别注意，现在有很多经常租房的狡猾的房客，知道半年合同，房主很少签订。他利用半年一付款的行规，按照一年期和你签订合同，以换取房租的优惠。然后和你磨押金，希望以提前一个月缴纳下次租金的方式，换取你的同意。要是你上当，就倒霉了。首先是半年后，北方刚好进入租房淡季，租房很困难且又要经历空置期；其次是他会拖租金交付时间，用3套瞎话一拖就是半个月，然后呢，搬家走人……。受伤的，只有那些经验粗浅的房东了。


二、经常回访


   可以采用登门或电话回访的方式，证实房间里面房客尚在居住，联系方式一直好用。一般1到一个半月一次即可。尤其注意该收下次房租前一个月左右，这个工作一定要做，以发现房客的变化。


三、煤气水电


   很多朋友非常担心房屋内走水，漏电，更严重的是煤气泄漏等事故。也因此害怕投资房产。的确，出现这些事情很麻烦。作为房东，也只能采取措施使这样的事情尽可能少发生，或有很好的方式时候补救。
对于水电，一定要防患于未然，每次房客离开，重新出租之前，都要检查一下，看看是否有相关的问题。买房屋财产险，大连有种保险，每年只有30多块钱，对于漏水的情况比较实用。而且保险公司一般有赔偿的标准，也可以把你和邻居之间的纠纷，矛盾焦点转移。对于煤气的危险，记得我的一个同事就曾经在租住的房子内煤气中毒，差点……。因此，我为每套房屋配备了煤气报警器，并在合同中约定“必须使用，如因房客拒绝使用，造成危险，房东盖不负责”。还有一点也很重要，房屋装修煤气管道的改动一定要由煤气公司的施工单位来做，并保存好收据，不要图便宜，私自改动。把责任撇清。


四、勤换门锁


     每个房客走后，锁芯都要更换，以防万一，如果你有多套房屋，穿插配合使用，也会节省很多费用的。

选择房源篇

从最早做房客，住在冬天没有暖气的房子里，到现在被人戏称“地主”，租房的经验也有快到6年了。在这几年中，摸索和学习了很多租房的技巧，愿在这里说说，和大家探讨。


一、先选房客，后选房屋
     投资房产之前，首先要考虑的问题是你的房子要租给谁？什么样的房客人群数量庞大，可以降低房屋空置时间，同时又能承受相对较高的房租？我不会选择数量庞大的农民工朋友，他们虽然需求旺盛，但收入水平却难以让他们付出略多的租金，用以享受家庭生活；我不会选择每月租金承受能力超过3500的客户，理由是他们散居在市内各处高档楼盘，人数稀少，求之不易。
事实上，我一直的目标客户就这么几类，如有正当工作年轻人，外企中的白领和普通外国员工（他们的需求是不同的），对我来说，寻找这样的客户，我的渠道很通畅。
二、房屋地点，亦聚勿散
     同时投资几套房屋的客户，一般都有这样的经历，也许你投资的房屋都是在繁华的商业区，出租都相对容易，但它们却分散在城市的各个旺地。这样的投资带来的不便，也许在房屋少的时候不易暴露，但当你管理了多套房屋以后，弊端便渐渐显现。A、管理不便。经常横穿城市的各个方向，每套房屋缴纳各种费用和维护的部门都不同，如每年需缴纳采暖费时，需要到每套房屋所在地区的采暖公司缴纳，每家采暖公司的手续不同，收费程序不同，非常麻烦。B、无法吸引单位客户。很多外企和内资大公司在本地的分支机构，都有专门负责租房的后勤人员。房屋集中，有利于和他们建立长期的联系，对他们来说，找房子不是个容易事，找到个好房东更不容易，只要自己能够提供满足他们要求的房屋，服务到位，他们很乐意和你长期合作。很难想想，你如果只在某cbd有一套房屋，上述人士和你合作过后，还会打电话问你要房间吧。不过他如果知道你在此地有多套房屋，有客户到来，他一定会主动和您联系的。而且房屋经常能够租个好价位，又省却了中介费。
三、房屋面积，够用就好
     关于房屋的面积，我是有严格的限制的。首先，对于普通老旧民宅，目标客户是有正当工作的年轻人，单室不超过40平，双室不超过50平。对于新建的公寓，因为得房率偏低，并且选择的余地不大，主要考虑现有面积是否可以完全满足一个正常人生活的空间和需要。如卫生间是否可以座便洗澡并用？是否有放置衣柜的空间，是否可以安置合适的灶台，以及一定的收纳空间，是否可以放置洗衣机，电冰箱等等。在能够满足这些使用功能的条件下，40平能做到的房子，我绝不会去买41平。因为多出的一平不会带来额外的租金，却要付出额外的房款。
四、户型选择，看回报率
    事实上，我到现在为止，出租房屋还没有两室的。为什么呢？因为目前大连的市场行情，同等地段，单室如果要能租到800，双室也就只能到1100。而单室的面积可以找到36，37平，双室的面积却往往突破53平。也就是说面积上涨47％，房租只上涨了37％。而大多的双室房屋都是要在60～80平。而房租却不见有相应的增加。选择普通民宅客户，两室以上的多为合租，可是这种合租基础很不稳定，一旦有同居的同学或朋友更换工作，离开该房屋，违约的风险就要出现。相对一室的房屋就稳定多了，租一室的多为单身或情侣，不管怎么更换工作，还是要住到一起的。因此我到处宣扬“有情人要住在一起”：）


     总之，选房有点象小时候给朋友选贺年卡，原来都是挑各种各样，不同的，很累。后来发现，我的贺年卡给的是不同的人，那何必选那么多样子，干脆找到一张自己最喜欢的，一下子买齐就成了。我的每个朋友都可以看到最漂亮的一张卡片，虽然它们都一个样子。（我称之为选贺卡理论，以后会经常的用到）房子也是一样，你手中只要留最好租的户型，最合适的一个区域就可以了，形成整体优势。完全没有必要搞什么组合。

zhoulon

说的不错，不过这个“经常回访”是不是有点干扰房客的生活了，会不会让人家产生误会，还有待商榷。

myidman

地主阶级！！